三四線城市為何沉迷于建設“古城小鎮”?

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【摘要】它所帶動的不只是當地的旅游產業,首當其沖的是房價。

  道總有理 原創  ·  2022-02-17 15:33
三四線城市為何沉迷于建設“古城小鎮”? - 金評媒
作者: 道總有理   

游古城、逛廟會、買小吃…今年過年期間,不少地方的古城平地而起,讓回家過年的人有了感受節日氣氛的新去處。

山東臨沂,坐落在河東區郊區的沂州古城,近來迎來了最熱鬧的時刻,上萬盞燈籠懸掛在古城墻上,門口三只醒獅斗起了擂臺,戲臺上,數十位當地曲藝人輪番上場,演繹精彩的魚鼓戲和沂州琴書表演,而各種頗具地方特色的小吃美食,琳瑯滿目,應接不暇。到了夜晚,更是燈光璀璨、分外喜慶。

一位驅車來游玩的當地人稱,因為來玩的人太多,找個停車位找了半個多小時,“大概是臨沂以前沒什么旅游景點,沂州古城一開放,幾乎所有回家過年的年輕人都拖家帶口地想要去看看”。

離這里不算太遠的青州古城,也在上演類似的一幕。有數據顯示,截止2615 時,入城客流量共計49.55萬人次。

近些年來,全國各地涌現了不少耗資巨大的古城,僅山東境內,沂州古城、青州古城、臺兒莊古城、即墨古城、莒國古城、郯國古城…加上還未開發完的,粗略估計不下20個。尤其是在三四線小城市,競相掀起了一陣古城新建的熱潮,它所帶動的不只是當地的旅游產業。

被古城拉動的三四線房價

山東熱衷于建古城,和臺兒莊古城這一模版脫不開關系。

2008年,棗莊啟動臺兒莊古城重建工作,201051日,臺兒莊正式開城,不到10年時間,臺兒莊古城在山東省境內的旅游景點中脫穎而出。根據攜程發布《2021上半年旅游夜經濟報告》,臺兒莊古城入圍夜游古鎮前三甲,另據邁點研究院獨家發布“20205A級景區品牌100強榜單”,臺兒莊古城位列全國第13名,山東省第一名。

借助古城,棗莊獲益匪淺,尤其是經濟結構上,以旅游業為代表的第三產業增長迅速,也大大提升了棗莊在省內的形象。

臺兒莊古城的成功,為擁有歷史底蘊卻沒有古跡保留下來的城市提供了一種思路,尤其是山東,齊魯之地、孔孟之鄉,可開發的文化旅游資源豐富。如臨沂下轄的郯國古城和鄪國古城,日照下轄的莒國古城,都是以小國故城為名頭開發的古城項目。

小城市或縣城開發古城,往往更財大氣粗。莒國古城項目概算投資為39億元,規劃總面積約1200畝,郯國古城耗資30億元,總用地1100余畝,沂州古城則投資超過百億元,占地面積1700余畝。

雖然各地古城修建進度、風格及規模不一,但無一例外都有房產配套,這似乎也使得古城最先帶動的并非當地的旅游產業,而是房價。

2018年,永州核心城區內一座規劃1400多畝的零陵古城一期正式開街,這座古城以4A級旅游景區柳子街為主軸,向南北延伸擴建。柳子街稍顯單薄,反而帶有徽派建筑風格的新古城一片簇新,被現代商業業態所填滿,其中也包括古色古香的一百多棟別墅。

一位古城街邊的民宿負責人表示,在已完成的零陵古城一期項目中,這一百多套別墅早已全部售完,“當時售價在每平九千左右,而零陵區的住宅均價尚在每平米4000元左右”。

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這不是漲價最快的。郯國古城所在的郯城,一位當地居民稱,自從郯國古城建起來之后,周圍的別墅和小洋房幾乎被瘋搶,一套一百多平的小別墅沒有二、三百萬根本拿不下來,這里的房屋均價在9000元左右。離這不遠的沂州古城,在售房源戶型建筑面積150~450m2,根據網上信息顯示,均價竟然高達30000/m2-40000/m2。

在建的古城周邊房價也同樣大幅增漲。濟州古城已經開工三年多,但直到現在也未見雛形,而周邊配套的商業住宅卻賣得如火如荼,這引起了不少濟寧市民的不滿,稱“建了一個城樓,周邊五千的房子蹭蹭漲到一萬多,現在周邊的房子都賣完了,還是只有一個城門樓子”。

地產頻頻賣出高價,這也難怪很多人質疑古城到底是文旅項目還是地產項目了。

古城熱背后,是低線城市經濟之困

古城修建在全國各地已經掀起了一陣熱潮,每年接連不斷的新古城悄然出現在周邊旅游的推薦單上,引得疫情之后很多無法出去旅游的人前去,但這場古城熱夾雜著一定的盲目性。

以臨沂為例,僅臨沂本地,最近兩年已經完工的古城就有沂州古城、郯國古城、鄪國古城,而其周邊還有臺兒莊古城、青州古城等景點,開車兩三個小時便可到達。古城密集,對各地而言儼然形成了激烈的競爭關系。

不過,競爭還是其次,古城熱帶來的一個最大危機是項目爛尾。

20166月,張家界“大庸古城”項目正式動工,按照規劃,該項目應于201810月開業,但從2018年半年報披露的信息來看,大庸古城項目進度僅僅為37.14%,距離原本預計進度還不及一半。直到正式開放時,推遲了三年,但關鍵是,這個項目過高的投資反而拖累了張家界景點的營收。

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大庸古城是險些爛尾,像濟州古城、商丘古城、宋風古城等項目看似將難以為繼。如濟南市長清區的宋風古城,有記者在宋風古城項目所在工地發現,只有少量建筑處于施工狀態,其余仍為一片空地。

古城修建耗資巨大,容易爛尾,但為什么各地依然前仆后繼呢?我們看到,眾多古城項目在三四線城市甚至是縣城平地而起。表面上看,核心的原因是希望帶動旅游經濟、推動當地文旅產業發展,可追根究底在于低線城市的經濟發展困境,尤其是在房地產經濟遇冷之后,城市土地成交面積下滑,房產成交量和成交價明顯回落,直接影響了當地的經濟發展及財務狀況。

還是以臨沂為例,作為國內GDP排名常年徘徊40名左右的三線城市,20211-12月,臨沂市共推出宅地261宗,上市供應建面1941.8萬㎡,較去年同期下降33.5%;成交187宗,成交建面1379.4萬㎡,同比下降45.3%,整體供銷下滑。

再比如與臨沂相差不大的濟寧,20211-12月,濟寧市共推出土地規劃建面2899.23萬㎡,同比下降11.4%,成交2533.34萬㎡,同比下降11.0%,成交樓面均價1582/㎡,同比上漲18.7%。

這些數字的背后是全國房地產市場的冬天。根據克而瑞地產研究中心發布的一則報告顯示,截至20211228日,全國300城土地市場成交建筑面積20.5億平方米,較2020年同期下降了22%,成交金額較2020年同期也明顯收縮,下降了10%。

房地產是很多中小城市的經濟支柱,地方財政更是少不了土地買賣的貢獻,由此,古城建設,既能激活文旅產業,又能間接帶動房地產市場,對當地經濟而言,何樂而不為?只是,當古城的火爆讓背后的開發商賺得盆滿缽滿的時候,古城本身作為旅游產業的支撐點,它的運作及周邊商業體的發展,似乎暴露出很多問題。

一個模子刻出來的古城

與以往的古城修建不同,目前全國各地建起來的很多古城其實不是在古城遺址上進行保護或修復,而多是工業化流程下產生的新古城,這使得新建的古城往往缺少古韻。但更致命的是過度同質化。

走進古城,青磚白墻的仿古建筑映入眼簾,各式各樣的燈籠一排又一排,稍顯狹窄的小路盡是不平的青石板,抬頭可見路邊到處是名字起得詩情畫意的店鋪,而各色小吃、游玩項目遍布在整個古城。如果幸運的話,每到一定時間古城還會有不同的表演,吸引來來往往的人群聚集觀看。

如果到過不少古城,你會發現現在的古城幾乎千篇一律,相似的建筑風格和布局、相同的裝飾元素,甚至景點內店鋪賣的東西都大同小異。

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過度的同質化,直接影響了這些古城項目的客流量,尤其是年后,當年假過去,年輕人紛紛回到工作的城市,古城往往一片冷清。以郯國古城為例,郯國古城剛剛開放時,60元一個人的票價就勸退了很多人,不得已景區推出免門票活動,才吸引了當地人。臨近過年,再次收費,降至20元,可年一過,看著驟減的客流量,該不該收費又成了一個問題。

僅靠當地人,支撐不起古城的客流量,而過度的同質化又無法吸引更多的外地游客,這是當前新古城的一個困境。當然,被困的不只是古城的運營方,也包括進駐古城的商家。

一方面,從不少古城商家口中得知,雖然過年時游客很多,可大多數人逛古城都只是圖個熱鬧,“他們在店里看來看去,圖個新鮮感,真正消費的人卻不多”;

另一方面,商家與古城開發商往往存在矛盾;去年,郯國古城景區和商戶之間因為抽成的事情鬧得不可開交,被媒體曝光。據悉,古城景區原本和商戶簽訂了一份聯營合同,合同規定對入駐商鋪采取抽成方式聯營,后來景區突然提高了門檻,不僅提高了抽成比例,還額外增加物業費。

無獨有偶,沂州古城也發生了類似的事情。一位當地市民稱,春節期間人流量大,沒想到開發商臨時漲價,一開始規定好的扣12個點,后來變成了18+5個點。

商家與古城景點本質上是相輔相成,古城的運作需要商家配合才能為游客提供更好的體驗,而商家同樣需要依附古城的客流量生存和發展。但當古城因為景點不景氣轉而割商家的韭菜,便很容易從共贏轉為兩敗俱傷。

其實,相比建設古城,古城的運作更具風險,同質化的建筑和布局風格像是一個天然的硬傷,影響著客流量的增長與穩定,長遠來看,這將造成前期巨額的資金投入難以彌補,更別說帶動當地旅游經濟的發展了。當然,這或許也是為什么房產配套不可或缺的原因。

古城的熱潮仍在小城市持續,可能稱得上成功的少之又少。

道總有理,曾用名歪道道,互聯網與科技圈新媒體。同名微信公眾號:道總有理(daotmt)。本文為原創文章,謝絕未保留作者相關信息的任何形式的轉載。

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歪思妙想創始人,互聯網與科技圈深度觀察者

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